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浅谈房屋租赁合同的效力认定
[ 2013-3-31 ]

浅谈房屋租赁合同的效力认定

广东华商律师事务所 陈妙财

本文获广东省律师协会2009年度优秀论文二等奖

解决群众住房问题是建设和谐社会的重要内容,国务院总理温家宝在今年的全国人大会议《政府工作报告》中,提出深化城镇住房制度改革,满足居民多层次住房需求,努力实现住有所居的目标。但是,随着城市化进程的加快,房地产价格处于整体上升状态,在北京、上海以及深圳等大型城市,房地产价格和购房者的购买力已经出现倒挂现象,在城镇以及正在进行农村城市化的地方,尤其是在住房制度改革之后,有大量的工薪阶层特别是年轻的工薪阶层的居民就只能靠租赁他人房屋解决居住问题。因此,国家提出“住有所居”的目标,实际上关键就在于如何促进房屋租赁市场的发展以及如何维护房屋租赁市场的交易秩序稳定,而通过法律和司法解释对房屋租赁合同的效力进行认定也就极具有重要意义。

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称“《房屋租赁合同司法解释》”),经过最高人民法院审判委员会讨论通过,于2009年9月1日正式实施。本文试图结合该司法解释论述房屋租赁合同效力认定的价值取向,并就该司法解释中规定的租赁合同效力认定问题作一归纳,以与各位共飨。

一、房屋租赁合同效力认定的价值取向

在法学理论或者司法实践中,反对合同作无效认定的大多数理论基础,导源于卢梭和康德学说及其之后19世纪的法律个人主义。反对合同作无效认定导向的人认为,合同之所以发生约束力,是当事人自我决定并自我约束的结果。基于对个人意思自主的尊重,在私法自治原则及其派生的契约自由原则下,所有的约定,只要无意思表示的瑕疵,除非逾越私法自治容许的范围,应该都有效。①而实际上,随着市场经济的逐步完善,现代合同法要求合同的价值在于在有限的资源与无限的利益追求之间寻求和谐,合同被用来体现合同当事人自由与意思合意的同时,也成为稳定市场活动的秩序和效率的重要方式。因此,合同自由与公平原则共同成为合同法的基本原则。换句话说,就合同具有的效力而言,当事人的意思自治与法律对当事人意思的认可二者均不可缺少。当事人的意思自治是合同能够产生约束力的前提,但是,现代经济社会中法律对当事人意思的肯定和纠正,可以说是法律的价值取向与时俱进的重要体现。

从我国有权立法机关对合同无效的法条表述可以看出,立法和司法实务中对合同效力内涵的理解和认识存在着明显的变化。根据《民法通则》第五十八条的规定,违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。而1999年出台的《合同法》第五十二条有关合同无效的规定则变成了违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。尽管《合同法》的该条规定将强制性规定区别于任意性规定,限制了判断合同无效的范围和标准,但在具体司法适用中,违反法律、行政法规强制性规定的合同不一定都为无效合同,大部分学者和法官认为只有违反了法律强制性规定中的效力性规定才能导致合同必然无效。因此,在2009年2月9日通过的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条明确规定,合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定,至此,有关合同效力的认定问题才变得更为清晰和科学。从立法的价值取向上来看,上述变化反映了国家对利用法律干预合同效力问题持较为谨慎的态度,体现了现代合同法在对当事人意思表示进行合理干预的同时,也尽可能充分尊重个人意思自由,以维护市场活动的秩序稳定和交易安全。

房屋租赁合同的效力认定,同样也要符合上面阐述的价值取向。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定了三种情形的房屋租赁合同无效,即:违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同和未经出租人同意的转租合同。同时该司法解释对欠缺生效条件合同效力的处理采取了补救性的措施,即当事人只要在一审法庭辩论终结前,取得了法律、行政法规规定的条件,不存在合同法第52条规定的无效情形,就认定合同有效。②由于违法建筑无法由国家对其作为不动产物权进行登记和管理,涉及到土地的社会主义公有制体制,必须服从国家作为土地所有者和管理者的绝对管理;而对于转租合同需要出租人同意且转租期限不得超过承租人剩余租赁期限的规定,以及对欠缺生效条件合同效力的处理采取补救性措施的规定,则体现了物权法“物尽其用”的立法目标以及当事人的意思充分自治的契约自由精神。因此,我们不难分析,房屋租赁合同效力认定的价值取向,其具体在于:法律既要保护房屋出租人和承租人在通过房屋这一标的物的正常利用(包括占有、使用和收益)获得的各自追求的相应的价值需要,又要保障国家作为土地所有者和管理者对房屋的正常管理,同时还要鼓励房屋作为有限的特定资源“物尽其用”,在维护交易秩序的同时达到私人利益和公共利益的平衡。

二、房屋租赁合同的效力认定

在论述房屋租赁合同效力认定的价值取向之后,再通读最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中有关房屋租赁合同效力认定的规定,就显得更为深刻。为了更好地结合实践准确理解和适用上述最高人民法院司法解释,以下分别从房东和二手房东的角度对该司法解释中有关租赁合同效力认定的规定进行解析。

(一)一手房东

即租赁房屋的业主,一手房东出租的房屋主要包括以下三种:

1、经依法产权登记的房屋

如果该房屋系经依法产权登记的房屋,房东在不违反其他强制性规定的情况下将该房屋出租,房屋租赁合同应为合法有效。对于这类依法经过产权登记的房屋,一手房东需要考虑的是转租权的设定问题。

根据《合同法》第二百二十四条的规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同(当然也可以不解除合同)。转租是指承租人将租赁物部分或全部出租给第三人的行为。这里“出租人同意转租”包含两个方面的内容:其一,出租人对承租人选择的次承租人表示同意;其二,出租人对承租人与次承租人达成的协议内容表示同意。如果出租人不同意转租的,可以要求解除合同,并要求承租人根据法律规定和合同的约定承担违约赔偿责任。

2、未经依法产权登记但具有合法建设规划手续的房屋或者临时建筑

在全国许多大中型城市如广州、深圳等地,快速的城市化进程使得许多原本属于农村的土地被城市包围,村里的原住村民根据规划部门的审批在各自的宅基地上建立了房屋,在自住的同时也把多余的房屋出租,以满足城市发展带来的日益增长的租房需求,其中还有一部分通过农村股份制改造建设成为工业厂房进行出租。这类村民自建房建立在集体所有的土地上,没有办理房地产证,只有建设工程规划许可证。而由于没有正式的房地产证,在以往的法律中,对于该类房屋租赁合同是否有效并未做明确的规定,导致司法实践中,类似的案例判决结果却大相径庭。

临时建筑是指单位和个人因生产、生活需要搭建的结构简易并在规定期限内必须拆除的建筑物、构筑物或其他设施。根据法律规定,临时建筑必须由政府有关职能部门批准和管理方可建设,否则,即为违法建筑。临时建筑中的“临时”即是在当时基于某种紧迫的需要或为另一目的的实现等情形下作出的一个非正式的、短时间的决定。③正是由于临时建筑的“临时”特性,使得政府对其监管难度远远大于一般的地上建筑物,实践中经常出现擅自改变政府批准的范围和内容,或者未按照政府批准的房屋使用性质建设临时建筑,甚至是将临时建筑建设成为永久性建筑物等情况。也正因为如此,很多法律工作者对占有使用临时建筑包括出租临时建筑等客观事实的法律认定一向持较为谨慎的司法态度,审判实践也常出现不同的司法认定。

如前所述房屋租赁合同效力认定的价值取向之一,就是为了鼓励房屋作为有限的特定资源“物尽其用”,在维护交易秩序的同时达到私人利益和公共利益的平衡。鉴于上述房屋已有行政主管部门的合法建设规划手续或批准手续,房屋出租既可以给房主带来收入,又可以满足许多无房人士和城市发展的需求,最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对此做了明确规定。该司法解释第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效”。第三条规定:“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”据此,该类具有合法建设规划手续的房屋或者经主管部门批准建设且按照批准内容建设的临时建筑出租,房屋租赁合同应为有效合同。

3、违法建筑房屋

除上述拥有合法手续的房屋外,还有很多人为了谋取更多的利益建设了大量违法建筑。所谓违法建筑,是指不符合城乡整体规划、土地利用总体规划,或者未办理或超越建设用地规划许可、建筑工程规划许可进行建设而处于不合法状态的建筑。④这些违法建筑主要在集体土地上兴建,大部分为建筑人自己使用,也有一部分用于销售或出租。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定,出租人出租该类没有合法建设手续的房屋,房屋租赁合同是无效的。我国法律之所以作如此规定,是因为该类房屋缺乏基本的建设手续,其安全性得不到任何保障,与城市的整体规划也格格不入,如果我国法律对这样的行为还予以鼓励,既不符合社会发展目标,也不利于社会公平,与人们公认的社会价值严重不符。

(二)二手房东

二手房东是指向房东租下整套房屋,然后向第三人(次承租人)转租全部或者部分租赁物的承租人。二手房东产生于转租行为中,对于一手房东来说,二手房东就是承租人,对于次承租人来说,二手房东则为出租人。二手房东转租房屋是否有效取决于以下三个方面:

1、房屋是否属于可以合法出租标的物

如前所述,根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定,可以合法出租的房屋主要包括经依法产权登记的房屋、取得建设工程规划许可证且按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋、经批准且按照批准内容建设的临时建筑。违法建筑依法不得出租。

2、转租是否取得出租人的同意。

根据《合同法》第二百二十四条规定,二手房东转租房屋要经出租人同意,如果未经出租人同意的转租,出租人可以解除与二手房东的房屋租赁合同。法律如此规定,无非是为了防止承租人在未经出租人同意的情况下,利用租赁物转租渔利,搅乱市场价格;也为了防止承租人利用租赁物进行非法活动,损害社会公共利益和出租人的合法利益。但是,如果出租人不同意转租,承租人和次承租人转租合同的效力该如何认定,法律又该如何保护次承租人的合法权益呢?

目前法律包括《合同法》对未经出租人同意的转租合同效力没有明确规定,而更为遗憾的是,新出台的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对此也没有明确。有人认为,《合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人”,也就是承租人只有在出租人同意下才能将租赁物转租给第三人,否则该转租合同无效。但是,《合同法》该条规定的内容,表达的是任意性规定而不是法律的强制性规定,更不是效力性强制性规定,根据《合同法》第五十二条关于合同无效情形的规定和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条的司法解释,认定合同无效应当严格按照无效合同的法定事由予以适用,不能任意扩大合同无效的情形,因此,认定未经出租人同意的转租合同为无效合同没有任何法律依据。而另一方面,从保护善意第三人的次承租人角度和维护房屋交易秩序的稳定方面考虑,也应该确认该未经出租人同意的转租合同为有效合同,这也恰恰符合如前所述的房屋租赁合同效力认定的价值取向。当然,出租人根据《合同法》第二百二十四条的规定行使解除合同的权利,并可行使物权请求权直接要求次承租人返回原物。而次承租人享有的则只是合同请求权,并不能对抗出租人的物权请求权。因此,次承租人只能要求承租人承担因其违约导致其不能行使对租赁物使用、收益的违约责任,并有权根据合同和法律规定要求承租人赔偿因此而造成的损失。这里我们必须特别注意的是,为了督促出租人及时行使合同解除权,维护交易的稳定性,最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条设定了出租人以承租人未经同意为由请求解除合同的限制,即出租人在知道或者应当知道承租人转租之日起六个月内应提出异议,否则,从承租人即二手房东的角度上来看,出租人无法要求承租人解除合同,承租人和次承租人的转租行为得以正常履行。

3、转租期限是否超过承租人剩余租赁期限。

生活中不乏这样的案例:某企业租赁整栋房屋,装修后分割成许多铺面进行百货经营的招商,虽然该企业仅租赁整栋房屋三年,但是与铺面租赁人员的合同却签订了五年。这样的房屋租赁合同是否有效呢?根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定:“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”对该规定需注意以下三点:首先,出租人同意承租人转租给第三人;其次,一般情况下,转租期限不得超过承租人剩余租赁期限。再次,该司法解释基于合同自由原则充分尊重合同当事人的真实意思表示,当出租人以明示方式同意转租并明确转租期限长于原租赁期限时,除法律有明文禁止外,应当认定其为有效。

 

 

参考文献:

①陈自强著:《民法讲义I——契约之成立与生效》,法律出版社2002年版,第104页。

②(新华网《最高法制定司解及时公正审理房屋租赁合同纠纷案》,记者杨维汉。 http://news.xinhuanet.com/legal/2009-08/31/content_11972514.htm)

③(高传:《浅议临时建筑的法律适用》,《西湖法律图书馆》网http://law-lib.com/lw/lw_view.asp?no=10100)

④史以贤:论违法建筑买卖的法律效力,中国法律信息网,http://www.law-star.com/cacnew/200911/295047533.htm

 

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